تفکیک و افراز املاک

تفکیک و افراز املاک دو مبحث جداگانه هستند که باید به صورت مجزا به آن ها رسیدگی شود. ممکن است در برخی از مراجع و در بین برخی وکلا تفکیک و افراز را هم معنی تعبیر کنند ولی در قانون این دو مجزا هستند. در این مقاله موضوع تفکیک و افراز را به صورت جامع بیان خواهیم کرد و به بیان تفاوت های این دو خواهیم پرداخت.

✅ تفکیک، افراز و تقسیم در ثبت

هر یک از اصطلاحات تفکیک و افراز املاک در قانون ثبتی تعریف جداگانه ای دارند. برای اینکه با این دو به صورت دقیق آشنا شوید تعریف تقسیم را نیز در ادامه بیان می کنیم تا به راحتی بتوانید تفاوت های میان این دو را تشخیص دهید.

✅ تفکیک املاک و شرایط آن

تفکیک املاک زمانی صورت می پذیرد که مالک یا مالکین زمینی قصد داشته باشند زمین غیر منقول مشاعی خود را به قسمت های کوچک‌تر تقسیم کنند.به طور مثال مالک یا مالکین قصد دارند یک زمین 5000 متری را به چند قسمت کوچکتر تقسیم کنند. در این صورت باید قوانین تفکیک را رعایت نمایند.

نکته: تفکیک فقط برای اموال غیر منقول می باشد.

برای ثبت تفکیک املاک باید به اداره ثبتی مراجعه کرده و درخواست خود را ثبت نمود. پس از ثبت تفکیک ملک و اتمام فرایند تفکیک، از طرف اداره ثبتی صورت جلسه تفکیکی و تقسیم برای مالک و یا مالکین ارسال می شود.

نکته: بعد از تفکیک مشاع بودن زمین از بین نمی رود.

مشکلاتی که در روند تفکیک ملک ممکن است رخ دهد به صورت زیر خواهد بود که برای حل این می توان از طریق قانون اقدام کرد :

• زمانی که ملک مشاع بوده و شرکا برای تفکیک به توافق نرسند.
• در بین شرکا شخصی غایب، محجور و یا مفقودالاثر وجود داشته باشد.

بعد از تمام شدن مراحل تفکیک سند اولیه باطل می شود و برای هر بخش سند جداگانه ای تعریف می گردد. در این صورت این ملک به راحتی و به صورت قانونی قابلیت خرید و فروش را دارد.

درخواست تفکیک ملک مفروز و مشاع

برای املاک مفروز و مشاع می توان درخواست تفکیک نمود؛ ولی هر یک روند کاری متفاوتی دارند. در تفکیک املاک باید به نوع مالکیت ملک توجه نمود. در املاک مفروز که ملک دارای یک مالک است این کار ساده بوده و تنها مالک باید درخواست خود را در اداره ثبتی برای تفکیک به ثبت برساند. اما در خصوص تفکیک املاک مشاع و شریکی باید توجه داشت ککه مشاع و شریک بودنن در حین تفکیک از بین نمی رود و شرکا به همان اندازه که از کل ملک سهم داشتند از تفکیک آن نیز سهم دارند.

به طور مثال: زمینی به 1000 متری دارای 4 مالک باشد. برای هر مالک حدود 250 متر سهم در نظر گرفته می شود. حتی اگر این ملک به قطعات کمتر در حدود 100 متر تقسیم شود باز هم شرکا سهم خود را از این تقسیم به هما میزان به دست می آورند.

✅ افراز املاک و شرایط آن

افراز املاک به معنی جدا کردن سهم افراد از ملک مشاع گویند. افراز ملک تنها برای ملک مشاع کاربرد دارد و  برای ملک های مفروز کاربرد ندارد. به طور مثال: اگر زمینی به متراژ 5000 متر را در نظر بگیریم که دارای 3 شریک باشد و سهم شرکا به ترتیب 3 دانگ، 2 دانگ و 1 دانگ باشد، در صورتی که یکی از شرکا قصد داشته باشد از ملک اصلی سهم خورد را جدا کند باید در اداره ثبتی درخواست افراز ملک را به ثبت برساند.

نکته: افراز ملک با توجه به سهم هر شریک صورت می پذیرد.

 درخواست افراز ملک

برای درخواست افراز ملک به 2 روش می توان اقدام نمود: از طریق دادگاه و مراجعه به اداره ثبتی. هر یک از شرکا اگر قصد درخواست افراز را داشته باشد باید از طریق دادگاه اقدامات لازم را انجام دهد. در صورت نیاز به حل و فصل اختلاف نیز باید از طریق مراجع قضایی باید اقدام نمود.

روند فرآیند افراز

1. ثبت درخواست افراز
2. پس از به ثبت رسیدن درخواست افراز، رئیس اداره ثبت محل، پرونده ملک را برای نقشه برداری به واحد مورد نظر ارجاع می کند؛ تا نقشه برداری ملک و معاینه آن به صورت دقیق انجام گیرد.
3. بعد از تایید ملک برای درخواست افراز، 10 روز به شرکت مهلت اعتراض داده می شود. در این 10 روز شرکا می توانند در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک اعتراض خود را به ثبت برسانند در غیر این صورت افراز ثبت می شود. بعد از به ثبت رسیدن درخواست افراز هیچ گونه اعتراضی قابل قبول نمی باشد.
4. حکم قطعی افراز با توجه به قانون مدنی قابلیت اجرا را دارد و از آن جایی که نوع دادخواست اعتراض حقوقی بوده، می توان از طریق خدمات قضایی نیز اعترض را به ثبت رسانید.

توجه داشته باشید که ملکی که بر روی آن درخواست افراز ثبت می شود باید دارای سند مالکیت باشد. اگر ملکی سند نداشته باشد نمی توان درخواست افراز برای آن ثبت نمود.

✅ تفاوت های تفکیک و افراز

با توجه به اینکه افراز و تفکیک دو موضوع مختلف می باشند، مطمئنا تفاوت هایی نیز با یکدیگر خواهند داشت. در ادامه به 8 مورد از این تفاوت ها اشاره می کنیم:

• برای درخواست تفکیک باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه شود، در صورتی که برای درخواست افراز باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه شود.
• برای تفکیک ملک نیاز است تا صورت‌جلسه تفکیکی ارائه شود ولی برای افراز حتما باید حکم دادگاهی ارائه گردد.
• در تفکیک سهم هیچ یک از شرکا مشخص نبوده و تنها اقدام به تقسیم کردن ملک می کنند ولی در افراز سهم شرکا مشخص بوده و تقسیم بر اساس سهم شرکا انجام می شود.
• در صورتی که به تقسیم تفکیک اعتراضی وجود داشته باشد باید از طریق اداره ثبتی اقدام نمود ولی ثبت اعتراض برای افراز باید از طریق مراجع قضایی و دادگاه انجام شود.
• املاک مشاع و مفروز قابلیت تفکیک شدن را دارند ولی در افراز تنها املاک مشاع تعریف شده اند و املاک مفروز قادر به درخواست افراز نمی باشند.
• در تفکیک، بعد از درخواست کل ملک تقسیم شده و شرکا هر یک سهم خود را جدا کرده و مشاع بودن ملک ثابت می ماند. ولی در افراز سهم خواهان جدا شده و مشاع بودن ملک از بین می رود.
• در تفکیک تقسیم بر اساس صلح است ولی در افراز تقسیم برای پایان دادن به اختلافات بین شرکا انجام می گیرد.(افراز کمک می کند تا مشکلات بین شرکا در حین جدا سازی سهم از ملک مشاع سریعتر حل شود. به همین جهت نیاز به توافق طرفین نیست. در صورتی که در تفکیک باید تقسیم با توافق شرکا و مالکین انجام شود)
• اگر در تفکیک محجور، غایب و مفقودالاثری وجود داشته باشد تفکیک انجام نمی شود ولی در افراز در این صورت با حضور نماینده شخص افراز قابل انجام است.

✅ تفکیک و افراز با وکلای دادنام

موسسه  ثبتی – حقوقی دادنام با توجه به نیاز شما، وکلا و کارشناسان متخصصی در زمینه تفکیک و افراز ملک را در اختیار دارد. اگر به هر دلیلی نمی‌توانید به تنهایی مراحل درخواست را طی کرده و در اداره ثبت و یا دادگاه مراحل را پیگیری کنید می توانید فرایند کار خود را به متخصصین دادنام بسپارید. کارشناسان و وکلای موسسه ثبتی – حقوقی دادنام می‌توانند فرایند کار شما را در حداقل زمان با هزینه مقرون به صرفه به نتیجه برسانند.

با ما در تماس باشید